各镇人民政府、街道办事处，市有关单位：

　　《四会市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》已经2020年4月12日第十六届60次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市资源局反映。

四会市人民政府

2020年4月15日

四会市解决不动产登记历史遗留

问题的处理意见（试行）

　　为妥善解决我市不动产登记工作中存在的历史遗留问题，切实保障不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》和《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）等有关规定，结合我市实际，就解决我市不动产登记有关历史遗留问题提出如下处理意见：

　　第一条  按照“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”的基本原则，以政府为主体，以维护人民群众利益和促进我市社会和谐稳定发展为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。切实落实政府管理责任，强化责任担当，积极主动作为，牢牢守住防止国有资产流失这条红线。

　　第二条 已取得房屋所有权属证书，未进行土地使用权登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

　　（一）有合法土地权属来源的国有建设用地，按以下情形办理：

　　1.已取得划拨决定书、出让合同、土地出让金缴纳凭证、用地批文或建设用地许可证等合法土地来源材料的，依法确认土地权属并结合房产办理不动产登记；已办理出让但未缴纳或未足额缴纳土地出让金的，按市府办〔2008〕60号文有关规定补缴土地出让金，土地使用年限与原批准文件保持一致；划拨土地须补办土地出让的，按市府办〔2008〕60号文有关规定补办土地出让手续。            

　　2.因开发企业或建设单位注销、无法联系或不配合，导致申请人无法提供土地权属来源资料且无法共同申请的，按以下方式办理：

　　（1）经不动产登记部门查档并依规定公告，权属无异议的，注销原土地使用证，将土地使用权登记为全体业主共有。

　　（2）如已成立小区业主委员会的，由业主委员会代开发建设单位申请；如属合作开发项目的，由合作方代开发建设单位申请；如不符合上述两种情形的，由小区所在地的镇政府（街道办事处）代开发建设单位申请。

　　（二）无合法土地来源的国有建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，按以下情形办理：

　　1.房屋在1987年1月1日之前已建成使用至今的，可以依法直接确定土地使用权，使用权类型为划拨，办理不动产登记。如需补办土地使用权出让的，按市府办〔2008〕60号文有关规定办理。

　　2.房屋在1987年1月1日之后建成使用至今的，土地使用范围属国有存量建设用地，在权籍调查后，经现场及有关媒体公告，权属无异议的，按市府办〔2008〕60号文有关规定补办土地出让手续后，办理不动产登记。公告期不少于30天。

　　（三）土地权属有争议的，一律不予受理。

　　第三条 已取得土地使用权证书或有合法土地来源材料，未进行房屋所有权登记，当事人申请办理不动产登记，按以下情形处理：

　　（一）缺少房屋所有权登记资料的，按以下情形办理：

　　1.未进行建设工程规划报建或验收的，由自然资源部门依据城乡规划相关规定进行规划验收或确认，并出具规划验收意见。未进行建设工程竣工备案的，由住建部门组织验收材料进行竣工备案；无法组织验收材料的，由第三方有资质的房屋安全鉴定机构对房屋进行可靠性鉴定，住建部门根据鉴定结果出具竣工备案表或验收意见。不动产登记部门依据自然资源和住建两个部门的意见再办理不动产登记。对建设单位的违法、违规行为由自然资源、住建、城管等部门另行处理；但房屋于1990年4月1日[ 《中华人民共和国城市规划法》颁布实施之日]前建成的，相关部门不需要进行依法处理。

　　2.个人遗失购房合同、购房发票，无法重新补办的，不动产登记部门查阅档案资料、现场调查、当事人签具结书、公告等权籍调查程序能确定产权归属的，不动产登记部门出具证明材料给当事人到税务部门补办发票和完税手续或相关证明材料后可以单方申请不动产登记。公告期不少于30天。

　　3.个人遗失契税完税凭证的，由申请人自行向税务部门举证，不动产登记部门凭税务部门确认的完税证明材料办理不动产登记。

　　（二）房屋所有权登记资料齐全，若房屋基底超出证载用地红线10%以内但不影响公共利益的，由自然资源部门和住建部门依法处理，报市政府批准，超出部分以协议方式出让给申请人并与原有土地使用权整合后，不动产登记部门办理不动产登记。

　　（三）房屋所有权登记资料齐全，若房屋报建用途与土地证载用途（仅限城镇住宅用地和商服用地）不一致但符合当前控规的，先由权属人申请办理改变土地用途手续并经市政府批准后，再办理房、地用途一致的不动产登记。

　　（四）对于同一栋楼房已部分办理房屋登记，剩余未办理登记的房屋所有权人可凭当时的购房合同、购房发票、完税凭证等资料单方申请登记。

　　第四条 不动产权属涉及公共资产的，须经公共资产管理部门（或有权批准的部门）批准后，方可进行不动产登记。

　　第五条 集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

　　第六条 合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，现房屋所有权人持房屋所有权属证书和原土地使用证书申请不动产登记，不动产登记部门经查阅房屋、土地登记档案属实的，注销原土地使用权证，按现房屋所有权人直接办理不动产登记。宗地属划拨土地的，申请人应按市府办〔2008〕60号文有关规定补办土地出让手续，再申请不动产登记。

　　第七条 符合交易条件的房改房、经济适用房等福利性住房申请不动产转移登记，宗地为出让土地的，申请人应先到住建部门办理审批手续后，再申请不动产转移登记；宗地为划拨土地的，申请人应先按市府办〔2008〕60号文有关规定补办土地出让手续后，再办理不动产转移登记。

　　第八条 需重新核定土地用途的按以下情形处理：

　　（一）原土地用途登记为综合、商住、商住综合，批准使用年限为50年，已完成开发建设的，按原规划许可或原设计用途重新核定；如原规划许可或原设计用途不明确的，按房屋登记用途重新核定；如通过上述两种方式都无法核定的，按房屋实际用途重新核定。不动产登记时，土地终止日期与原土地来源材料保持一致，并在附记中记载原土地用途。

　　（二）原土地用途登记为商住或商住综合、批准使用年限为70年，房屋登记为住宅、商业或其它的，当事人申请不动产登记时，土地用途确定为住宅，房屋按原登记用途进行登记，在附记注明土地原批准用途。

　　（三）涉及广大人民群众利益的商品房、房改房、经济适用房及集资房在补办土地出让手续时，按房屋登记用途重新核定土地用途；如房屋登记用途不明确的，按房屋实际用途重新核定土地用途。

　　（四）原登记的土地用途不规范（如登记为宾馆、超市、饭店等），但能明显与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类用途对应的，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用终止日期与原土地来源材料保持一致；不能明显与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类用途对应的，根据“一事一议”的原则逐宗处理。

　　（五）原土地用途登记为商住、商住综合，批准使用年限为50年，土地非因自身原因导致未完成开发建设的，按照《印发关于已取得国有土地使用权未确定规划条件的地块补充规划条件的实施意见的通知》（四府〔2009〕34号）有关规定，将土地用途重新核定为商服、城镇住宅用地（商业服务设施建筑面积占总建筑面积比例不超过15%），再办理不动产登记。

　　（六）原土地用途登记为综合，土地非因自身原因导致未完成开发建设的，按照《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）有关规定，办理改变土地用途手续后，再办理不动产登记。

　　第九条 改变房屋结构以及更正房屋登记用途的处理方式：

　　（一）成套住宅或商铺等不动产进行分割、合并，导致房屋结构与原设计、验收蓝图不一致的，须经有资质的设计单位出具改变结构的房屋布局蓝图并经住建部门重新备案后，不动产登记机构予以登记。

　　（二）申请更正房屋登记用途的，若原房屋登记时有明确的房屋规划设计用途，按原房屋规划设计用途更正房屋登记用途；若原房屋登记时没有明确房屋规划设计用途，按房屋使用现状更正房屋登记用途。但须与土地用途保持一致。

　　第十条 不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

　　第十一条 不动产统一登记实施前，违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，由市政府组织金融部门，根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

　　第十二条 已依法取得宅基地使用权的地上房屋申请不动产登记的，按以下情形办理：

　　（一）不动产所在乡村规划批准实施前的房屋，可不提供符合规划或者建设的相关材料。

　　（二）不动产所在乡村规划批准实施后建成的房屋，需符合现行不动产登记相关规定。

　　（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，转让税费征管由税务部门按规定办理，申请人须提供纳（免）税证明。

　　第十三条 已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，自然资源管理部门按照房屋与宗地对应一致原则，对涉及宗地进行分割、合并或调整边界处理后，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

　　第十四条 本处理意见尚未规范的其它不动产登记历史遗留问题，按“一事一议”的原则，由市不动产登记历史遗留问题专责工作组拟定处理方案，报市政府批准后执行。

　　第十五条 本处理意见自颁布之日起实施，有效期至2023年11月30日。

　　公开方式：主动公开