一、基准地价及时更新并公布的必要性

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定，政府应定期确定并公布基准地价。《广东省国土资源厅关于2016年城镇基准地价成果更新情况的通报》（粤国土资利用电〔2017〕129号）要求，各地应高度重视基准地价定期更新工作，基准地价每3年应全面更新一次。《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）文件，全面建立基准地价体系，并结合市场变化情况。每2~3年更新一次。《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号）要求，评估基准日为2015年12月31日之前的基准地价成果，应按照“每2~3年更新一次”的要求，2018年内完成更新和公布。

　　四会市上一轮基准地价是根据《四会市人民政府关于公布四会市基准地价的通知》（四府〔2016〕26号）文件公布实施的，为全面推进四会市土地有偿使用奠定了基础，为四会市土地资产管理和建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。四会市范围的现行基准地价已到相关文件的规定更新年期。且近年来，四会市经济发展、基础设施完善、重点规划发展区域日益成熟，土地市场已发生很大变化，现行基准地价已不适应当前土地管理的需要，有必要进行基准地价更新工作。按照国家有关规定并结合四会市实际情况，对原有基准地价和相应修正体系进行调整，是四会市土地市场发展及土地资源管理的迫切要求。

　　二、本次土地定级与基准地价评估的意义与目的

　　城市地价水平随着城市社会经济的发展、基础设施建设的完善会不断发生变化，通过基准地价的更新，可以显化城市基础设施建设的经济效益和社会效果，有利于引进外资和增加对投资者的吸引力；有利于运用地价杠杆调整城市用地的不合理格局，提高土地利用的集约程度；有利于增加国家收入，为城市土地资产的合理处置及地价水平宏观调控提供重要的依据。

　　（1）指导和规范地产市场，在价格上理顺地产市场关系，维护正常的地产市场秩序；

　　（2）合理引导投资方向和土地利用方式，为土地投资者或其他市场交易行为提供价格指导和决策参考；

　　（3）为建立和完善地价的评估、调整、确认、公布等地价管理制度奠定基础；

　　（4）为政府加强土地市场管理、深化土地使用制度改革、建立现代企业制度、征收土地税费等提供科学依据；

　　（5）为核定各企业、单位占有的国有土地资产和合理处置企业土地资产提供价格标准，防止国有土地资产流失；

　　（6）有利于指导城镇土地利用结构合理调整，节约用地，优化产业结构，发挥城镇土地利用的整体效益；

　　（7）为制定合理的城市规划提供依据。

　　因此，按照国家有关规定并结合四会市的实际情况，应对原有基准地价和相应修正体系进行调整，为进一步指导和规范地产市场，合理引导投资方向和土地利用方式奠定基础；为各级政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配，防止国有土地资产流失提供依据；为有关部门制定规划、计划，促进合理利用土地提供科学依据。

　　三、基准地价及时更新并公布的依据

　　（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

　　（2）《关于进一步做好城镇基准地价更新、上报和公布工作的通知》（粤国土资利用电〔2009〕138号）:各市、县（市、区）基准地价成果通过验收修改完善后十五日内应向省厅申报备案并同时抄送省土地估价师协会。各级国土资源行政管理部门应当按照政务公开和国土资源信息系统建设的有关规定，建立基准地价公开查询系统，通过政府官方网站，将基准地价成果的基本内容公开，接受社会查询，实现地价成果的社会共享。

　　（3）《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）：各地要在当地政府或国土资源主管部门的门户网站公开包括各用途基准地价内涵、级别范围、价格水平、修正系数体系等内容的基准地价信息，接受社会查询。

　　四、《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》的主要内容

　　根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件要求，市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。印发的《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）（以下简称“实施办法”），对我市基准地价的适用范围、基准地价内涵、基准地价测算公式与修正系数及使用要求等内容做了规定。主要内容如下：

　　1、实施办法第一条说明了文件背景。

　　2、实施办法第二条至第四条分别规定了本次基准地价的适用范围、基准地价主要作用、基准地价的内涵、价格构成和表现形式。

　　3、实施办法第五条规定了采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，应按规定选用相应修正系数。

　　4、实施办法第六条规定了路线价使用范围。

　　5、实施办法第七条规定了各用途土地用地类型修正的选用。

　　6、实施办法第八条规定了综合用地的评估依据。

　　7、实施办法第九条规定划拨土地补出让时的计算办法。

　　8、实施办法第十条至十一条为针对本规定的一般规定。

　　9、实施办法附件确定了我市商业路线价及级别基准地价。

　　五、与《四会市人民政府关于公布四会市基准地价的通知》（四府〔2016〕26号）对比

　　《四会市人民政府关于公布四会市基准地价的通知》（四府〔2016〕26号）的主要内容，包括四会市城镇基准地价更新评估范围、基准地价内涵、基准地价成果（商业路线价、级别基准地价）、用地类型修正和附则五个方面内容。

　　《四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》（四府〔2019〕6号）公布的主要内容是在2016年公布文件基础上的进行了更新和完善，实施办法的规定更加具体。增加了城镇基准地价更新的背景、基准地价作用、内涵、基准地价系数修正法的计算、各用途土地用地类型修正的选用的规定、综合用地评估依据、划拨土地补出让时的计算办法等内容。

　　六、本规定有关术语解释

　　1、基准地价：基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

　　2、路线价：通常是指商业路线价，是附设于商业街道的特定区段、设定标准深度上的土地利用条件相近的标准宗地的平均单价（或平均总价），是特定期日、用途（通常为商业用途）在法定最高年期设定的标准深度上的完整土地使用权价格，其对应的容积率、开发程度为所在区段的平均水平。