我市现行物业服务收费政策是2008年制定的，实行政府指导价，最高限价为1.56元/㎡，至今已有十多年没有进行调整。通过对周边及肇庆其他几个县（市、区）的物业服务收费情况调查，其最高限价分别是佛山2.70元/㎡（不含公摊费用）、端州5.40元/㎡、鼎湖2.60元/㎡、高要2.94元/㎡、广宁1.82元/㎡、怀集4元/㎡、封开2.52元/㎡、德庆4.80元/㎡，相比之下我市的收费明显偏低。近年来由于物价上涨、工资水平上升等影响，物业服务成本上涨较快，企业运营成本增加，物业服务行业普遍亏损。由于收费偏低，运营成本不断增大，长此以往，必然导致服务质量下降，业主与物业服务企业之间将会触发更多的社会矛盾。加上物业收费管理政策的变化，现行物业服务收费的管理模式、定价方式、指导价标准等已不能适应新情况，为进一步完善我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，减少社会矛盾，需要对现行物业服务收费政策进行修订。

二、政策依据

（一）《广东省定价目录》（2018年版）；

（二）《肇庆市物业管理办法》（肇府〔2015〕2号）；

（三）《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897号）。

三、主要内容

（一）明确物业服务收费实行政府指导价的范围。

实行政府指导价范围：普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费。注：普通住宅不含别墅或商业公寓等非住宅。

（二）改革政府指导价管理模式。

1.创设物业服务收费标准与社会平均工资联动机制条款。本条款属于创新性条款，目的是能够让物业服务收费标准能够及时合理反映物业服务成本变化。物业服务成本主要是人力成本，因此以2018年我市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到40%及以上时，社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动。参考2018年以前的社会平均工资增长幅度模拟估算，约4年左右调整一次，每次调幅约16%左右。

2.本次公布的我市普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度见下表：                           单位：元/㎡.月

物业服务收费按月计收，具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定。服务等级按行业标准执行。

3.自有车位物业服务收费标准按高于住宅物业服务收费标准制定。由于自有产权车位物业服务收费按法定产权套内面积计收，而住宅物业服务收费按法定产权建筑面积计收，自有产权车位分摊面积多，用电量大等原因，实际车位物业服务成本是高于住宅物业服务成本的，因此业主自有产权车位（车库）的物业服务收费基准价高于所在住宅区物业服务收费基准价。

（三）规范同时适用于实行政府指导价及市场调节价管理小区的部分收费行为。

1.明确实行包干制的物业服务收费的公用水电费分摊

方式及不分摊的情形。物业服务收费实行包干制的，公用水电费分摊按肇庆市有关物业服务收费管理实施细则规定执行，明确了小区的公用水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取。

2.规定不得强行预收物业服务费。为保护业主权益，同时兼顾物业服务企业利益，在业主自愿及同意的情况下可以预收物业服务费，但不得强行预收。

3.明确实行市场调节价的物业服务收费需约定。明确实行市场调节价的物业服务收费的原则，核心在于事前约定及业主自愿委托，且应当遵循公平合理、权利义务对等原则，避免物业服务收费单方随意自立项目收费，维护业主权益。

（四） 明确变更物业服务收费标准的程序。

业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应按《肇庆市物业管理办法》第四十四条规定的程序和要求办理。

（五）加强管理，建立服务内容公示制度。

由于服务内容不明导致的争议比较多，因此规定物业服务企业必须将服务内容和收费项目及标准予以公示。

四、废止文件

废止原四会市物价局《关于住宅（不含别墅）前期物业服务收费基准价及各类住宅小区其他收费问题的通知》（四价〔2008〕33号）同时废止。

废止理由：文件实施超过十年，有关政策及收费标准相对滞后，相关内容在这次出台的文件中重新规范。